דפים בנושא ‘דירה’

הסכם חלוקת עיזבון

בישראל אין מס עזבון וגם לא מס ירושה ומבחינה זו מהווה ישראל מקלט מס עבור האמידים שבין יהודי הגולה.

 סע' 4 לחוק קובע כי "הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לענין חוק זה". כלומר, כאשר בעזבון נכללים נכסי מקרקעין, אין צורך כי היורשים ישלמו בגינם מס שבח או מס רכישה.

הסיבה לכך היא שעם פטירת בעלי המקרקעין, נכנסים יורשיו לנעליו לעניין הזכויות במקרקעין מתוקף היותם יורשים כך שבפועל אין כל שינוי במצב המקרקעין, לא שולמה עבורם כל תמורה ולא נעשתה על עסקה לגביהם.

יחד עם זאת, לאחר הפטירה ובעת חלוקת העזבון בין היורשים עלולה לקום חבות מס אצל היורשים, הן בעת חלוקת העזבון והן בעת מימוש נכסי העזבון.

החוק אמנם מאפשר ליורשים לערוך ביניהם הסכם חלוקת עזבון אשר בהתקיים תנאים מסויימים אינו מהווה ארוע מס, אולם, תכנון מס נכון בעת עריכת הצוואה עשוי לחסוך ליורשים כסף רב, הן בחסכון במס והן בתשלום לעורכי דין וליועצים אחרים.


דירת מגורים אחת

בחוק מיסוי מקרקעין, קיים פטור מיוחד ממס שבח למכירת דירת מגורים שנתקבלה בירושה. מדובר בסעיף 49ב (5) לחוק.

מכירת דירה שנתקבלה בירושה על פי עילת פטור זו, אינה מובאת בחשבון במניין המכירות האחרות של היורש. כך למשל, אם לאדם יש דירת מגורים אחת משלו ודירה נוספת שקיבל בירושה, הרי אם הוא יהא זכאי לפטור המיוחד מכח סעיף 49ב (5) לחוק, הוא לא יצטרך להמתין במשך ארבע שנים בין מכירת הדירה שקיבל בירושה לבין דירתו הראשונה, אלא יוכל למכור באופן מיידי את שתי הדירות.

הזכאות לפטור המיוחד על פי סעיף 49ב (5) לחוק מותנית, בין היתר (קיימים תנאים נוספים), בכך שלמוריש בעת פטירתו היתה דירת מגורים אחת בלבד.

שתי דירות

כאשר לאדם יש שתי דירות, מן הראוי לשקול בעת עריכת הצוואה להעביר דירה אחת במתנה בחיים לאחד היורשים הפוטנציאליים (תוך חיוב במס רכישה בשיעור של עד כ- 1.6% לכל היותר בהנחה שמדובר בקרוב מדרגה ראשונה) ולהשאר עם דירת מגורים אחת אשר אותה יוכלו היורשים למכור בפטור לפי סעיף 49ב (5) לחוק. [יש לשים לב כי לגבי דירות שנתקבלו במתנה קבועה תקופת צינון בסעיף 49ו לחוק ומקבל המתנה (בהנחה שמדובר בילדו של נותן המתנה) יצטרך להמתין במשך תקופה של שנה עד שלוש שנים עד אשר יוכל למכור את הדירה בפטור (תלוי בנסיבות הספציפיות).]

כאשר למוריש יש שתי דירות, ניתן גם למכור דירה אחת בחיים ואז להוריש ליורשים דירה אחת אותה יוכלו למכור בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב (5) לחוק ואת הכספים שהתקבלו ממכירת הדירה שנמכרה בחיי המוריש. (במקרה זה יש להיות ערים לכך שהיורשים יוכלו לנצל את הפטור המיוחד על פי סעיף 49ב (5) לחוק רק לאחר שיחלפו ארבע שנים ממועד מכירת הדירה הקודמת שנמכרה ע"י המוריש בחייו).

תכנון מס נכון בעת עריכת הצוואה

מומלץ לנסות לייחד בצוואה לכל יורש נכס מסויים או נכסים מסויימים, כך שלאחר הפטירה לא יהיו היורשים חשופים לחבויות במס בעת חלוקת העזבון ביניהם. ניתן לערוך הסכם בין יורשים, והדבר לא ייחשב כאירוע מס, ובלבד שלא הוספו נכסים/כספים שאינם קשורים לעיזבון.

סעיף 5(ג) לחוק מיסוי מקרקעין אמנם קובע כי לא תחול חבות במס בעת חלוקת עיזבון בין היורשים (בין אם נערכה לפני רישום הירושה בטאבו ובין לאחר הרישום), אולם הדבר מותנה בכך שבעת החלוקה אף יורש לא קיבל תמורה שלא מתוך כספי העיזבון. בשפה עממית, הדבר מותנה בכך שאף יורש לא "הביא כסף מהבית" כדי לפצות את היורשים האחרים. ייחוד נכסים כבר בשלב עריכת הצוואה עשוי למנוע מהיורשים את החשיפה למס הצפויה להם באם הם יערכו ביניהם חלוקה עזבון לא נכונה.

כאשר העזבון כולל גם דירות מגורים (וכך ברוב מקרים), יש להביא בחשבון את התנאים לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירות על ידי היורשים. רצוי לערוך תכנון מס באופן שבעת הפטירה תהא למוריש דירה אחת בלבד.

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין אמנם פוטר את היורשים ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים שנתקבלה בירושה (וזאת ללא כל קשר למכירות קודמות שנערכו על ידי היורשים),אולם יש להיות ערים לעובדה כי הזכאות לפטור המיוחד על פי סעיף 49ב(5) לחוק מותנית בתנאים הנוספים הבאים:

* הדירה הנמכרת נחשבת לדירת מגורים מזכה.

* המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

* לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

* אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

רק בהתקיים מלוא התנאים המצטברים האמורים, יהיה זכאי המוכר לקבל פטור מתשלום מסי מקרקעין בגין מכירת הדירה המדוברת. במידה ואחד מהתנאים האמורים אינו מתקיים, יהיה על המוכר לפנות לסעיפי הפטור האחרים במידה והם רלבנטיים אליו.

אם לאחד היורשים יש הכנסות נמוכות אשר בגינן הינו זכאי לשיעור מס שבח נמוך יותר או שפריסת מס עשויה לחסוך ליצור אצלו חסכון מס ניכר, בהתחשב בכלל הכנסותיו, רצוי לצוות לו את הנכס שמכירתו חייבת במס ואת דירת המגורים לצוות ליורש האחר.

נקודה שחשוב לזכור היא שהפטור האמור מתייחס אך ורק למסי המוכר כגון מס שבח ומס מכירה אבל אינו מתייחס כלל למס רכישה ועל כן בעסקה בין יורשים אחדים ביחס לדירה ספציפית, שימוש בסעיף האמור, גם אם נכון ביחס למוכר, עלול להיות בעייתי ליורש הרוכש היות והוא יידרש לשלם מס רכישה ללא כל אפשרות לפטור או הקלה.

כפי שעולה מנוסח הסעיף, על מנת שהוראות הסעיף יהיו ישימות על חלוקת דירה בין היורשים השונים, קבע המחוקק תנאי שתשלום התמורה עבור זכויותיו של אחד מהיורשים בדירה יעשה מתוך כספי העזבון במסגרת חלוקת מלוא נכסי העזבון בין היורשים השונים. משמעות הדבר היא שע"י העברת כספי העזבון לאחד מהיורשים כנגד זכויותיו בדירה, נשמר האיזון בין היורשים ביחס לזכויותיהם בעזבון המנוח ואז העסקה הספציפית לא תחשב למכירה כלל ולא תחויב בכל מס, לא מס שבח, לא מס מכירה ולא מס רכישה.

אולם, במקרים רבים, לעזבון עצמו אין די נכסים מהם ניתן לשלם ליורש עבור זכויותיו לדירה ואז היורש הקונה נאלץ לשלם את תמורת הזכויות בדירה באמצעות משכנתא או הלוואה חיצונית לעזבון שנטל.

במקרה כזה, האיזון בין היורשים ביחס לזכויותיהם בעזבון המנוח מופר ולא ניתן להחיל על העסקה את הוראות סע' 4 לחוק והעסקה הספציפית תחשב למכירה במקרקעין לכל דבר ושני הצדדים יחויבו בתשלום מסי המקרקעין הרלבנטיים.

לסיכום נושא מיסוי המקרקעין הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא במיוחד כאשר מדובר בנכסי עזבון הכוללים נכסי מקרקעין, ואין להתייחס אליהם בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוך לכם אלפי שקלים של מס שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.

*עו"ד אתי סדיס מייצגת יורשים ומנהלת ירושות ועזבונות, ייצוג וניהול סכסוכי ירושה מורכבים בפני הרשם לענייני ירושה ובבתי המשפט לענייני משפחה בכל הארץ:  בתל אביב, רמת גן, זכרון יעקב, בנימינה, קיסריה, אור עקיבא, נתניה, חדרה, כפר סבא, הוד השרון, הרצליה, רעננה וכפר שמריהו. 

נושאים